Sie haben die Notarkosten in Ihrer Finanzierungsplanung stehen: rund zwei Prozent, einkalkuliert. Was die meisten dabei übersehen: Dieses Geld kommt nicht von der Bank. Sie zahlen es selbst, aus Ihrem Konto, innerhalb von 30 Tagen nach dem Notartermin. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das über 5.000 Euro, die kurzfristig verfügbar sein müssen. Dieser Artikel erklärt, wie sich die Notarkosten zusammensetzen, wann sie fällig werden und wo Sie sinnvoll sparen können.
Das Wichtigste in Kürze
- Notar- und Grundbuchkosten zusammen: rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises
- Gesetzliche Grundlage: Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), bundesweit einheitlich, nicht verhandelbar
- Wer zahlt: in nahezu allen Fällen der Käufer; Ausnahmen sind z. B. Gebühren für die Austragung von Krediten und Verpflichtungen durch den Verkäufer
- Wann fällig: Rechnung kommt nach dem Notartermin, Zahlungsziel etwa 30 Tage
- Aus welchem Geld: zwingend aus Eigenkapital; Banken finanzieren Kaufnebenkosten nicht mit
- Bei 400.000 € Kaufpreis liegen Notar plus Grundbuch zusammen bei rund 5.700 Euro
- Stand der Werte: 2026
Was macht der Notar beim Hauskauf?
Der Notar ist in Deutschland Pflicht. Anders gesagt: Einfach den Kaufvertrag auf einen Zettel zu schreiben und die Schlüssel zu übergeben, geht nicht. Juristisch wirksam ist nur ein Kauf, der vor einem unabhängigen, vom jeweiligen Bundesland bestellten Juristen abgewickelt wird.
Der Notar erbringt für die Notarkosten konkret diese Leistungen:
- Kaufvertragsentwurf erstellen oder prüfen
- Beurkundung des Kaufvertrags im Notartermin
- Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen lassen: Sie schützt Sie zwischen Notartermin und Eigentumsumschreibung
- Vorkaufsrechtsanfrage an die Gemeinde
- Meldung ans Finanzamt zur Grunderwerbsteuer
- Fälligkeitsmitteilung an Sie als Käufer, sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind
- Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt veranlassen
Diese Leistungen sind in den Notarkosten enthalten. Der Notar arbeitet nach dem Termin noch mehrere Wochen für Sie weiter, bis das Eigentum auf Sie umgeschrieben ist.
Wie hoch sind die Notarkosten konkret?
Die Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Kaufpreis. Je höher der Kaufpreis, desto höher die absolute Gebühr. Der Anteil in Prozent sinkt aber leicht, weil die Gebührentabelle des GNotKG degressiv aufgebaut ist.
Tabelle: Notar- und Grundbuchkosten nach Kaufpreis (Stand 2026)
| Kaufpreis | Notarkosten brutto | Grundbuchkosten | Gesamt | % vom Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
300.000 € | ~3.020 € | ~1.620 € | ~4.640 € | ~1,55 % |
400.000 € | ~3.740 € | ~1.990 € | ~5.730 € | ~1,43 % |
500.000 € | ~4.450 € | ~2.360 € | ~6.810 € | ~1,36 % |
600.000 € | ~5.210 € | ~2.760 € | ~7.970 € | ~1,33 % |
Werte gerundet, basierend auf einer Standard-Grundschuldhöhe von etwa 80 Prozent des Kaufpreises. Bei höherer oder niedrigerer Beleihung verschieben sich die Werte. Für eine konkrete Berechnung empfehlen wir den Notarkostenrechner der Bundesnotarkammer.
Aufschlüsselung: Aus welchen Positionen sich die Notarkosten zusammensetzen
Die zwei Prozent sind keine einzige Gebühr. Sie setzen sich aus mehreren Bausteinen zusammen. Das ist kein Detail: Wer die Bausteine kennt, versteht später auch, an welchen Stellen es überhaupt einen Spielraum gibt und wo nicht.
Beispiel: Notar- und Grundbuchkosten bei 400.000 € Kaufpreis (NRW)
| Position | Höhe | Erläuterung |
|---|---|---|
Beurkundung Kaufvertrag | ~1.700 € | Kerngebühr für die notarielle Beurkundung |
Vollzug | ~425 € | Genehmigungen, Mitteilungen, Vorkaufsrechtsanfrage |
Betreuung | ~425 € | Überwachung der Zahlungsabwicklung |
Beurkundung Grundschuld (320.000 €) | ~870 € | für die Bankfinanzierung |
Auslagen | ~50 € | Porto, Telegramm, Schreibauslagen |
Notarkosten netto | ~3.470 € | — |
MwSt. 19 % | ~660 € | — |
Notarkosten brutto | ~4.130 € | — |
Grundbuchkosten | ~1.990 € | Auflassungsvormerkung, Eigentümer- und Grundschuldeintragung |
Gesamt | ~6.120 € | rund 1,53 % vom Kaufpreis |
Die Grundbuchkosten sind keine Notargebühr; sie gehen an das Grundbuchamt. Wir fassen sie hier mit zusammen, weil Sie als Käufer beides zahlen und beides Teil derselben Rechnung ist.
Wer zahlt die Notarkosten beim Hauskauf?
In nahezu allen Fällen zahlt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten. Das ist gängige Vertragspraxis und steht so in fast jedem Kaufvertrag. Eine Ausnahme gibt es: Wenn der Verkäufer noch alte Grundschulden im Grundbuch hat, die mit dem Verkauf gelöscht werden müssen, trägt er die Kosten dieser Löschung. Das ist eine kleine Position, an der Sie als Käufer nicht beteiligt sind.
Eine häufige Verwechslung: Mit dem Maklergesetz von 2020 hat sich die Verteilung der Maklergebühr geändert, sie wird in vielen Fällen geteilt zwischen Käufer und Verkäufer. Das gilt nicht für Notarkosten. Bei den Notarkosten zahlt der Käufer.
Notar- und Grundbuchkosten trägt in nahezu allen Fällen der Käufer. Einzige Ausnahme: Löschungskosten für alte Grundschulden des Verkäufers. Die Teilung der Maklergebühr (seit 2020) gilt nicht für Notarkosten.
Wann muss der Notar bezahlt werden?
Der Notar stellt die Rechnung nach dem Beurkundungstermin, typischerweise wenige Tage bis Wochen später. Das Zahlungsziel beträgt in der Regel 30 Tage. Bezahlt wird die Notarrechnung unabhängig davon, wann Sie den Kaufpreis überweisen.
Wichtig: Diese Rechnung läuft nicht über das Darlehen Ihrer Bank. Die Bank zahlt nur den Kaufpreis an den Verkäufer. Die Notarrechnung müssen Sie selbst aus Ihrem Konto begleichen, also aus Eigenkapital.
Warum die Bank Ihre Notarkosten nicht finanziert
Das ist der Punkt, an dem viele Käufer überrascht werden. Banken finanzieren beim Hauskauf in aller Regel nur den Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler) sind seit etwa fünfzehn Jahren keine Position mehr, die Banken in das Darlehen einrechnen.
Der Grund ist nüchtern: Wenn die Bank Ihnen den Kaufpreis leiht, hat sie eine Sicherheit dafür: die Immobilie selbst. Wenn etwas schiefgeht, kann sie das Haus verwerten und das Darlehen daraus zurückführen. Bei den Nebenkosten ist das anders. Die 26.000 Euro Grunderwerbsteuer für ein NRW-Haus mit 400.000 Euro Kaufpreis sind sofort weg, ohne Sachwert dahinter. Genauso die Notarkosten. Genauso die Maklercourtage. Wenn die Bank diese Beträge mitfinanziert hätte und es zur Zwangsverwertung käme, würde sie auf einem Verlust sitzen, der durch keinen Sachwert gedeckt ist.
Konsequenz für Sie: Die kompletten Kaufnebenkosten müssen Sie aus Eigenkapital bezahlen. Bei 400.000 Euro Kaufpreis in NRW sind das rund 48.000 Euro: Notarkosten, Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls Maklercourtage zusammen.
Die häufigste Falsch-Annahme, die wir in der Beratung sehen, lautet: „Die zwei Prozent Notar finanziert die Bank schon mit." Das war vor 15 Jahren so. Heute nicht mehr. Wer mit dieser Annahme zur Bankberatung geht, erlebt einen unangenehmen Moment.
„Die Bank finanziert die Notarkosten schon mit" stimmt seit etwa 15 Jahren nicht mehr. Banken finanzieren nur den Kaufpreis, weil Nebenkosten keinen Sachwert als Sicherheit bieten. Die kompletten Kaufnebenkosten müssen aus Eigenkapital kommen.
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Im Internet finden Sie viele Listen mit Spartipps zu Notarkosten. Vier davon sind relevant. Wir kommentieren sie aus der Bankpraxis, denn nicht jede Sparmöglichkeit ist es wert.
1. Notaranderkonto vermeiden
Das Notaranderkonto (auch Treuhandkonto) ist ein Konto des Notars, über das die Kaufpreiszahlung läuft. Es kostet zusätzliche Gebühren, ist aber heute in der Regel nicht mehr nötig, weil die Auflassungsvormerkung im Grundbuch denselben Schutz liefert.
Wann sinnvoll zu vermeiden: Im klassischen Hauskauf zwischen Privatpersonen mit Auflassungsvormerkung können Sie auf das Notaranderkonto verzichten.
Wann gefährlich: Bei Bauträgerkäufen, gestaffelten Zahlungen nach Baufortschritt oder komplexen Eigentümerwechseln kann das Treuhandkonto echten Schutz bieten. Hier nicht aus Sparlogik darauf verzichten.
2. Auflassungsvormerkung weglassen?
Manche Quellen schlagen vor, auf die Auflassungsvormerkung zu verzichten, um die zugehörigen Grundbuchkosten zu sparen. Wir sehen das anders.
Die Auflassungsvormerkung ist Ihr Schutzschirm zwischen Notartermin und Grundbuchumschreibung. Sie sperrt das Grundbuch für Dritte: Der Verkäufer kann das Haus in dieser Zeit nicht ein zweites Mal verkaufen, nicht mit neuen Grundschulden belasten und nicht in eine Insolvenzmasse einbringen, die Sie verdrängen würde.
Unsere klare Empfehlung: Auflassungsvormerkung nicht weglassen. Die Ersparnis ist gering, das Risiko nicht.
Zum nächsten Schritt
3. Grundschuld nur beglaubigen statt beurkunden
Bei der Grundschuldbestellung gibt es zwei Wege: Beurkundung (umfangreicher, teurer) oder Beglaubigung (schlanker, günstiger). Die Beglaubigung ist ausreichend, wenn sie mit einer sogenannten Vollstreckungsunterwerfung verbunden ist und Ihre Bank das akzeptiert.
Wann sinnvoll: Bei Standardfinanzierungen mit kooperierender Bank. Die Ersparnis liegt im niedrigen dreistelligen Bereich.
Worauf achten: Vorab mit der Bank klären; manche Banken bestehen auf der Beurkundung.
4. Grundstück und Haus separat beurkunden
Wenn Sie ein Bauträgerobjekt kaufen, kann es sinnvoll sein, Grundstückskauf und Hauskauf getrennt zu beurkunden. Die Bemessungsgrundlage für die Notargebühren reduziert sich dann auf das Grundstück, nicht auf den Gesamtwert. Das ist allerdings kein Spartrick; bei Bauträgern entstehen hier andere rechtliche Konstellationen, die individuell geprüft werden müssen.
Was wir nicht zu sparen empfehlen
Drei Dinge tauchen in Spartipp-Listen auf, von denen wir abraten:
- „Den günstigsten Notar suchen": gibt es nicht. Notargebühren sind durch GNotKG bundesweit einheitlich.
- „Auf den Notaranderkonto verzichten" bei Bauträgerkäufen: siehe oben.
- „Auflassungsvormerkung sparen": siehe oben.
Was Ihnen ein Notarkostenrechner nicht sagt
Auf vielen Vergleichsseiten finden Sie interaktive Notarkostenrechner. Sie sind nützlich für eine erste Einschätzung, liefern aber eine Zahl, keinen Plan. Drei Dinge bekommen Sie aus einem Rechner nicht heraus:
1. Ob Ihr Eigenkapital reicht.
Der Rechner sagt: „6.120 Euro Notarkosten." Er sagt nicht: „Das müssen Sie zusätzlich zur Grunderwerbsteuer, der Maklercourtage und einem Eigenkapitalpuffer für die Bank bereithalten, also faktisch 80.000 bis 90.000 Euro frei verfügbares Geld."
2. Ob die Reihenfolge passt.
Notarkosten kommen nach dem Notartermin. Grunderwerbsteuer kommt nach dem Steuerbescheid. Maklercourtage kommt mit Vertragsabschluss. Diese drei Zahlungsströme stehen nicht parallel auf Ihrem Konto bereit; sie verteilen sich über Wochen. Wer hier nicht plant, gerät an einer Stelle in Liquiditätsdruck.
3. Was bei Sonderfällen gilt.
Höhere Grundschuld als üblich? Geteilter Kaufpreis bei Bauträger? Eigentümergemeinschaft mit mehreren Beurkundungen? Der Rechner kennt das nicht. In der Beratung sehen wir Sonderfälle regelmäßig, und genau dort weicht die Notarrechnung vom einfachen Rechnerergebnis ab.
Unsere Empfehlung: Nutzen Sie den Notarkostenrechner der Bundesnotarkammer für die erste Schätzung. Lassen Sie sich das Ergebnis aber mit jemandem zusammen anschauen, der die Reihenfolge der Zahlungsströme kennt.
Notarkosten in NRW: Was lokal anders ist
Die Notargebühren selbst sind bundesweit gleich. Sie richten sich nach dem GNotKG und kennen keine Ländergrenzen. Notar A in Bielefeld berechnet bei 400.000 Euro Kaufpreis dieselbe Gebühr wie Notar B in München.
Was in NRW trotzdem anders ist, ist die Gesamtbelastung der Kaufnebenkosten. Der Grund liegt nicht beim Notar, sondern bei der Grunderwerbsteuer. NRW erhebt mit 6,5 Prozent einen der höchsten Sätze bundesweit. Das hebt die Gesamtnebenkosten in NRW deutlich über das, was Käufer in Bayern oder Sachsen einplanen.
Beispiel 400.000 Euro Kaufpreis in NRW:
| Position | Betrag |
|---|---|
Notar- und Grundbuchkosten | ~5.730 € |
Grunderwerbsteuer 6,5 % | 26.000 € |
Maklercourtage (3,57 % geteilt) | ~7.140 € |
Gesamt Kaufnebenkosten | ~38.870 € (~9,7 %) |
Wenn Sie ohne Makler kaufen oder die Maklercourtage bei privatem Verkauf entfällt, sind es immer noch knapp 32.000 Euro. In Summe: Wer in NRW kauft, sollte mit 10 bis 12 Prozent Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis rechnen und das gesamte Geld vorab als Eigenkapital verfügbar haben.
Bei 400.000 € Kaufpreis in NRW fallen rund 38.870 € Kaufnebenkosten an, davon allein 26.000 € Grunderwerbsteuer (6,5 %). Das gesamte Geld muss als Eigenkapital vorab verfügbar sein — die Bank finanziert keinen Cent davon.
Kaufprozess
Grunderwerbsteuer beim Hauskauf in NRW: 6,5 Prozent, Fälligkeit und Ablauf
In NRW beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent. Rechenbeispiele, Ablauf über Notar und Finanzamt, Zahlungsfrist, Ausnahmen und Eigenkapital-Check.
Kaufprozess
Notartermin beim Hauskauf: Ablauf, Risiken — und warum die Finanzierung vorher stehen muss
Was passiert beim Notartermin beim Hauskauf? Ablauf, Vorbereitung, kein allgemeines Widerrufsrecht, Finanzierungscheck vor der Unterschrift und FAQ.
Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?
Das hängt davon ab, wofür Sie die Immobilie nutzen.
Bei Eigennutzung: Notarkosten sind nicht absetzbar. Sie zählen wie Grunderwerbsteuer und Maklergebühr zu den Anschaffungsnebenkosten und werden steuerlich Teil der Immobilie. Bei einem späteren Verkauf können sie die Bemessungsgrundlage reduzieren, das wirkt sich aber nur in seltenen Fällen aus.
Bei Vermietung: Hier sieht es anders aus. Der Teil der Notarkosten für die Beurkundung der Grundschuld kann bei vermieteten Objekten als Werbungskosten geltend gemacht werden. Die Beurkundungskosten für den Kaufvertrag selbst gehen weiterhin in die Anschaffungskosten.
Bei Bauträgerkäufen ist die Aufteilung komplexer. Hier lohnt sich eine steuerliche Beratung.
Aus der Bankpraxis: Was wir in der Beratung sehen
Norbert Wolf hat über 100 Hauskäufe begleitet. Eine seiner wiederkehrenden Beobachtungen:
Der zweite Punkt, den wir oft erleben: Notarkosten allein sind selten der Grund, warum eine Finanzierung nicht trägt. Aber sie sind häufig der Tropfen, der die Eigenkapitalrechnung kippen lässt. Wer bei der Eigenkapitalplanung mit einer Punktlandung rechnet (also mit „genau genug für die Nebenkosten"), hat keinen Puffer mehr für Banken-Eigenkapitalanforderungen, für eine Reserve nach dem Kauf oder für Modernisierungskosten.
FAQ
Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?
Notar- und Grundbuchkosten zusammen liegen 2026 bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das etwa 5.700 Euro brutto. Die Höhe ist gesetzlich durch das GNotKG geregelt und bundesweit einheitlich.
Was ist in den Notarkosten enthalten?
Die Notarkosten enthalten die Beurkundung des Kaufvertrags, den Vollzug und die Betreuung des Kaufs, die Beurkundung der Grundschuld für Ihre Bankfinanzierung sowie Auslagen für Porto und Mitteilungen. Hinzu kommen 19 Prozent Mehrwertsteuer und die Grundbuchkosten, die an das Grundbuchamt gehen.
Wer zahlt den Notar beim Hauskauf?
In aller Regel der Käufer. Eine Ausnahme gibt es nur bei der Löschung alter Grundschulden des Verkäufers; diese kleineren Kosten trägt der Verkäufer. Mit dem Maklergesetz von 2020 hat sich die Verteilung der Maklergebühr geändert; bei den Notarkosten gilt das nicht.
Kann ich Notarkosten verhandeln oder einen günstigeren Notar wählen?
Nein. Notargebühren sind durch das GNotKG bundesweit einheitlich festgelegt. Notar A in Bielefeld berechnet dieselbe Gebühr wie Notar B in München. Was Sie tun können: bestimmte Leistungen (Notaranderkonto, Auflassungsvormerkung) weglassen; wir empfehlen das aber nicht in jedem Fall.
Wann muss der Notar bezahlt werden?
Die Notarrechnung kommt nach dem Beurkundungstermin, mit einem Zahlungsziel von typischerweise 30 Tagen. Sie zahlen die Notarrechnung unabhängig vom Kaufpreis, der erst später fällig wird. Wichtig: Die Bank zahlt diese Rechnung nicht; sie kommt aus Ihrem Eigenkapital.
Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?
Bei Eigennutzung: nein, sie zählen zu den Anschaffungskosten. Bei Vermietung: anteilig ja. Der Teil, der auf die Beurkundung der Grundschuld entfällt, kann als Werbungskosten geltend gemacht werden. Die Kosten der Kaufvertragsbeurkundung gehen weiterhin in die Anschaffungskosten.
Werden Notarkosten 2026 teurer?
Die Gebührentabelle des GNotKG wird nicht jedes Jahr angepasst. Für 2026 sind keine größeren Erhöhungen zu erwarten. Was steigt, sind die absoluten Notargebühren bei höheren Kaufpreisen. Das liegt aber an der Bemessungsgrundlage, nicht an einer Gebührenerhöhung.
Was passiert, wenn ich die Notarkosten nicht zahlen kann?
Der Notar mahnt zunächst und kann die Forderung notfalls vollstrecken. Wichtiger ist aber: Ohne bezahlte Notarkosten verzögert sich die Eigentumsumschreibung. Und ohne bezahlte Grunderwerbsteuer geht es ohnehin nicht weiter: Der Notar bekommt vom Finanzamt die Bestätigung erst nach Zahlung. In der Praxis bedeutet das: Wer die Nebenkosten nicht stemmen kann, hat ein Finanzierungsproblem, das deutlich vor dem Notartermin hätte geklärt werden müssen. Notarkosten sind in fast jedem Hauskauf-Ratgeber als Kostenliste behandelt. Für die meisten Käufer ist die wichtigere Frage aber nicht „wie hoch?", sondern „**woher kommt das Geld dafür**?", und genau dort beginnt die Eigenkapitalrechnung, die wir in der Beratung mit Ihnen gemeinsam aufstellen. Wir vergleichen Konditionen mehrerer Banken statt nur einer Hausbank. Wir grenzen Ihr Budget ehrlich ein, statt den Maximalkredit zu suchen. Und wir sagen klar, wenn die Eigenkapitalrechnung nicht aufgeht, und zwar bevor Sie zum Notar gehen.
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Veröffentlicht: 03.05.2026 · Zuletzt aktualisiert: 03.05.2026