Eine Umschuldung ist kein Rabatt-Coupon fürs Baudarlehen. Sie kostet fast immer erst Geld, bevor sie welches spart. Wer bei einer anderen Bank ein deutlich niedrigeres Zinsangebot gesehen hat, denkt zuerst an die Ersparnis über die Restlaufzeit. Was dabei regelmäßig fehlt, ist die Gegenrechnung: Vorfälligkeitsentschädigung, Grundschuldübertragung und ein oft übersehener Posten, der Bereitstellungszins.
Ob sich der Wechsel lohnt, hängt von drei Zahlen ab, die sich alle rechnen lassen: Restschuld, Zinsdifferenz und Wechselkosten. Dieser Beitrag zieht die vollständige Rechnung auf, benennt die Fälle, in denen sie negativ ausfällt, und zeigt den Ablauf für alle, bei denen sich der Wechsel rechnet.
Das Wichtigste in Kürze
- Umschuldung ist der aktive Wechsel des Darlehensgebers, nicht der reguläre Ablauf der Zinsbindung.
- Zum Zinsbindungsende ist der Wechsel ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich, während der Bindung nur über das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB (nach 10 Jahren und 6 Monaten Kündigungsfrist) oder gegen Zahlung einer VFE.
- Die Vorfälligkeitsentschädigung wird nach der Aktiv-Passiv-Methode berechnet und lässt sich unabhängig prüfen.
- Zu den Wechselkosten gehören neben der VFE auch die Grundschuldabtretung und, bei zu langer Wechselzeit, Bereitstellungszinsen.
- Der Wechsel lohnt sich nur, wenn die Zinsersparnis über die Restlaufzeit alle Wechselkosten zusammen übersteigt.
Umschuldung, Prolongation, Anschlussfinanzierung: Was den Bankwechsel meint
Umschuldung bedeutet den Wechsel des Darlehensgebers zu einer anderen Bank. Prolongation und Anschlussfinanzierung meinen etwas anderes, auch wenn die drei Begriffe im Alltag oft durcheinandergeworfen werden. Eine Prolongation ist die Verlängerung des bestehenden Darlehens bei derselben Bank zum Ende der Zinsbindung, meist ohne Zusatzkosten. Anschlussfinanzierung ist der Oberbegriff für die Folgefinanzierung nach Zinsbindungsende, bei der die Bank gleich bleiben oder wechseln kann. Wer den vollständigen regulären Ablauf der Anschlussfinanzierung plant, findet dort die passende Übersicht; dieser Beitrag konzentriert sich auf den aktiven Wechsel.
| Begriff | Wer wechselt | Wann möglich | Typische Kosten |
|---|---|---|---|
Prolongation | Bleibt bei der bisherigen Bank | Nur zum Zinsbindungsende | Meist keine Zusatzkosten |
Anschlussfinanzierung | Oberbegriff, Bank kann bleiben oder wechseln | Zum Zinsbindungsende | Je nach gewähltem Weg |
Umschuldung | Wechsel zu einem anderen Anbieter | Zinsbindungsende oder während der Bindung | Grundschuld, ggf. VFE, ggf. Bereitstellungszins |
Aus Bankerperspektive sieht das so aus: Solange Sie bei der bisherigen Bank bleiben, bearbeitet sie nur einen bestehenden Vertrag. Sobald eine andere Bank die Ablösesumme übernimmt, muss die Grundschuld neu geordnet werden, und die alte Bank prüft, ob ihr durch die vorzeitige Rückzahlung ein Zinsschaden entsteht. Genau an diesem Punkt beginnt die eigentliche Rechnung dieses Beitrags: die während oder nach der Zinsbindung mögliche Umschuldung mit ihren vollständigen Wechselkosten.
Zwei Wege zum Bankwechsel: zum Zinsbindungsende oder während der laufenden Bindung
Zum Zinsbindungsende ist der Wechsel unkompliziert und ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich; während der Bindung braucht es entweder ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht oder die Zahlung einer VFE. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten gekündigt werden [1]. Die Zehn-Jahres-Frist beginnt mit der vollständigen Auszahlung des Darlehens, der sogenannten Vollvalutierung, nicht mit dem Vertragsschluss. Wird die Zinsbindung später neu vereinbart, beginnt die Frist erneut.
Das Sonderkündigungsrecht ist unabdingbar. Die Bank kann es vertraglich nicht ausschließen, und eine Kündigung nach § 489 BGB löst keine Vorfälligkeitsentschädigung aus. Darlehen mit veränderlichem Zinssatz sind nach § 489 Abs. 2 BGB ohnehin jederzeit mit drei Monaten Frist kündbar [1]. Für die meisten Baufinanzierungen mit zehn- oder fünfzehnjähriger Zinsbindung bedeutet das: Nach zehn Jahren Laufzeit ist ein kostenloser Wechsel gesetzlich garantiert, unabhängig davon, was im Darlehensvertrag steht.
Wer die Restzinsbindung noch nicht überschritten hat und trotzdem wechseln will, bleibt nur der Weg über die Vorfälligkeitsentschädigung. Ob sich das lohnt, hängt von der Höhe der VFE ab, die im nächsten Abschnitt durchgerechnet wird.
Vorfälligkeitsentschädigung: wann sie fällig wird und wie sie berechnet wird
Die VFE fällt nur an, wenn der Kredit vor Ablauf der Zinsbindung und außerhalb des § 489-Sonderkündigungsrechts abgelöst wird, und ist bei gesunkenen Marktzinsen am höchsten. Sie entsteht immer dann, wenn der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung Zinseinnahmen entgehen, die sie andernfalls bis zum Ende der Zinsbindung erhalten hätte [2].
Banken berechnen den Betrag praktisch ausschließlich nach der Aktiv-Passiv-Methode. Dabei wird unterstellt, dass die Bank die zurückgezahlte Summe in laufzeitkongruente Kapitalmarktpapiere reinvestiert; die Differenz zwischen dem vereinbarten Vertragszins und dem erzielbaren Wiederanlagezins ergibt den Schaden. Ersparte Risiko- und Verwaltungskosten sowie vertraglich vereinbarte Sondertilgungsrechte werden davon wieder abgezogen [2]. Ein am Markt dokumentiertes Rechenbeispiel liegt bei 1.290,45 € VFE für eine Restschuld von 100.000 € [3]; kursierende Faustregeln nennen 5 bis 10 Prozent der Restschuld, was jedoch stark vom Zinsniveau, der Restlaufzeit und dem konkreten Vertrag abhängt und im Einzelfall geprüft werden sollte.
Keine VFE fällt an bei einer Kündigung nach § 489 BGB, bei Ablösung zum regulären Zinsbindungsende, bei bankseitiger Kündigung wegen Zahlungsverzug sowie bei fehlerhaften oder fehlenden Pflichtangaben im Darlehensvertrag, was für Verträge ab dem 21. März 2016 gilt und den Anspruch der Bank vollständig entfallen lassen kann [2]. In der Praxis heißt das: Bevor eine geforderte VFE akzeptiert wird, lohnt sich die unabhängige Prüfung der Bankberechnung, entweder über eine Verbraucherberatung oder im Rahmen des Wechselgesprächs.
Die vollständigen Wechselkosten: Grundschuld, Notar und der oft vergessene Bereitstellungszins
Neben einer möglichen VFE fallen bei jedem Bankwechsel mindestens zwei weitere Kostenblöcke an, die in vielen Rechenbeispielen fehlen. Der erste ist die Grundschuld, die auf die neue Bank übergehen muss.
| Kostenposten | Wann fällig | Größenordnung |
|---|---|---|
Vorfälligkeitsentschädigung | Nur bei Ablösung während der Bindung, außerhalb § 489 | Individuell, kursierend 5–10 % der Restschuld |
Grundschuldabtretung | Bei jedem Wechsel, sofern möglich | rund 0,2 % der Grundschuldhöhe, ca. 300–600 € |
Grundschuld-Neubestellung | Nur wenn eine Abtretung nicht möglich ist | rund 0,2–0,5 % der Summe bzw. ab ca. 1.000 € |
Bereitstellungszinsen | Wenn der Wechsel über die zinsfreie Zeit hinausgeht | kursierend rund 0,25 % pro Monat |
Die Abtretung der bestehenden Grundschuld an die neue Bank ist der deutlich günstigere Weg: Notarbeglaubigung der Abtretungserklärung und Grundbucheintrag zusammen liegen bei rund 0,2 Prozent der Grundschuldhöhe, in Euro grob bei 300 bis 600 € [4]. Die Löschung der alten und Neubestellung einer neuen Grundschuld kostet nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz spürbar mehr, in der Größenordnung von 0,2 bis 0,5 Prozent des Betrags oder ab rund 1.000 € [5], und ist meist unnötig, wenn eine Abtretung möglich ist.
Der am häufigsten übersehene Posten sind Bereitstellungszinsen. Läuft der Wechsel über die bereitstellungszinsfreie Zeit des neuen Darlehens hinaus, verlangt die neue Bank für den noch nicht abgerufenen Betrag Zinsen, kursierend rund 0,25 Prozent pro Monat [6]. Wer die Auszahlung des neuen Darlehens verzögert, weil die Kündigung bei der Altbank oder die Grundschuldübertragung länger dauert, zahlt diesen Posten zusätzlich zu VFE und Grundschuldkosten. Wer nur die VFE einplant und Grundschuldkosten sowie Bereitstellungszinsen vergisst, unterschätzt die vollständigen Wechselkosten regelmäßig.
Die Break-even-Rechnung: wann sich die Umschuldung lohnt – und wann nicht
Der Wechsel lohnt sich nur, wenn die Zinsersparnis über die Restlaufzeit alle Wechselkosten zusammen übersteigt; bei kleiner Restschuld und geringer Zinsdifferenz ist das oft nicht der Fall. Die folgende Beispielrechnung geht von 150.000 € Restschuld und zehn Jahren verbleibender Zinsbindung aus und vereinfacht bewusst, ohne Zinseszins- oder Tilgungseffekte, um die Größenordnung sichtbar zu machen.
| Szenario | Zinsersparnis (10 Jahre) | Wechselkosten | Ergebnis |
|---|---|---|---|
Zinsbindungsende, Differenz 0,2 Prozentpunkte | ca. 3.000 € | ca. 450 € (nur Grundschuldabtretung) | lohnt sich deutlich |
Zinsbindungsende, Differenz 0,4 Prozentpunkte | ca. 6.000 € | ca. 450 € | lohnt sich deutlich |
Während der Bindung, § 489 abgelaufen, Differenz 0,2 Prozentpunkte | ca. 3.000 € | ca. 450 € (keine VFE) | lohnt sich |
Während der Bindung, mit VFE, Differenz 0,2 Prozentpunkte | ca. 3.000 € | ca. 5.450 € (VFE + Grundschuld) | lohnt sich nicht |
Während der Bindung, mit VFE, Differenz 0,6 Prozentpunkte | ca. 9.000 € | ca. 5.450 € | lohnt sich, mit Puffer |
Die kursierende Marktfaustregel setzt die Grenze bei rund 0,2 Prozentpunkten Zinsdifferenz und einer Restschuld über etwa 100.000 €, ab der ein Wechsel prüfenswert wird [7]. Zum Zinsbindungsende fällt diese Schwelle niedriger aus, weil keine VFE zu schlagen ist. Während der Bindung muss die Zinsersparnis zusätzlich die Vorfälligkeitsentschädigung übersteigen, und genau daran scheitert der Wechsel in der Beispielrechnung bei kleiner Zinsdifferenz.
- Kleine Restschuld: Unter rund 50.000 € übersteigen die Wechselkosten die Ersparnis oft schon bei kleinen Zinsdifferenzen.
- Hohe Vorfälligkeitsentschädigung: Ist der Marktzins seit Vertragsschluss stark gesunken, kann die VFE die gesamte Ersparnis aufzehren.
- Kurze Restlaufzeit: Je weniger Jahre die Zinsersparnis wirken kann, desto kleiner der Vorteil gegenüber den einmaligen Wechselkosten.
- Geringe Zinsdifferenz: Unter rund 0,2 Prozentpunkten reicht die Ersparnis in den meisten Fällen nicht aus.
Eine Umschuldung ist kein Automatismus bei jedem niedrigeren Zinsangebot. Erst die vollständige Rechnung aus Zinsersparnis und Wechselkosten entscheidet, ob sich der Aufwand lohnt.
Lohnt sich Ihre Umschuldung?
Sie haben ein konkretes Zinsangebot einer anderen Bank vorliegen und wollen wissen, ob sich der Wechsel für Ihre Restschuld und Restlaufzeit rechnet? Wir rechnen die Break-even-Zahlen gemeinsam durch, ehrlich, auch wenn das Ergebnis „nicht wechseln" heißt.
Break-even-Zahlen gemeinsam klärenSo läuft der Bankwechsel Schritt für Schritt ab
Der Ablauf folgt einer festen Reihenfolge, die sich unabhängig vom gewählten Weg kaum unterscheidet. Zuerst steht der Vergleich mehrerer Banken: Ein schufaneutraler Konditionsvergleich zeigt, welcher Anbieter einen tragfähigen Zinsvorteil bietet, bevor überhaupt gekündigt wird. Danach folgt die Kündigung bei der Altbank mit der korrekten Frist, entweder zum Zinsbindungsende oder nach § 489 BGB.
Parallel dazu lässt sich, falls eine VFE gefordert wird, die Berechnung der Altbank prüfen, bevor sie akzeptiert wird. Steht der neue Kreditvertrag mit der Ablösesumme fest, wird die Grundschuldabtretung veranlasst und die Auszahlung zum vereinbarten Termin organisiert.
- Angebotsvergleich: Mehrere Banken parallel prüfen, bevor die Kündigung bei der Altbank ausgesprochen wird.
- Kündigungsfrist einhalten: Sechs Monate bei § 489 BGB, die vertragliche Frist zum Zinsbindungsende.
- VFE-Berechnung prüfen lassen: Vor Zahlung die Aktiv-Passiv-Rechnung der Altbank nachvollziehen oder nachvollziehen lassen.
- Grundschuldabtretung veranlassen: Statt Löschung und Neubestellung, sofern die neue Bank das akzeptiert.
- Auszahlungstermin abstimmen: Zeitpuffer für die bereitstellungszinsfreie Zeit einplanen.
Wer diese Reihenfolge einhält und die VFE-Berechnung prüfen lässt, vermeidet die häufigsten Zeit- und Kostenfallen beim Wechsel. Der Banktermin für die Baufinanzierung folgt dabei denselben Grundregeln wie beim Erstabschluss, nur mit der zusätzlichen Ablösesumme als fester Rechengröße.
Wenn Sie Ihre Umschuldung konkret durchrechnen wollen
In 30 Minuten rechnen wir Ihre individuelle Break-even-Zahl durch, inklusive Vorfälligkeitsentschädigung, Grundschuldkosten und Bereitstellungszinsen.
Break-even-Rechnung prüfen lassenHäufige Fragen zur Umschuldung der Baufinanzierung
Lohnt sich eine Umschuldung während der Zinsbindung?
Nur, wenn die Zinsersparnis über die Restlaufzeit auch die Vorfälligkeitsentschädigung übersteigt. Bei kleiner Restschuld, geringer Zinsdifferenz oder hoher VFE lohnt sich der Wechsel während der Bindung häufig nicht.
Was kostet eine Vorfälligkeitsentschädigung bei der Baufinanzierung?
Die Höhe wird individuell nach der Aktiv-Passiv-Methode berechnet und hängt von Restschuld, Restlaufzeit und der Differenz zwischen Vertragszins und aktuellem Marktzins ab. Ein dokumentiertes Marktbeispiel liegt bei 1.290,45 € auf 100.000 € Restschuld; kursierende Faustregeln nennen 5 bis 10 Prozent der Restschuld, was im Einzelfall zu prüfen ist.
Ist die Vorfälligkeitsentschädigung meiner Bank zu hoch berechnet?
Das lässt sich nur anhand der konkreten Bankberechnung feststellen. Eine unabhängige Prüfung lohnt sich, weil in die Berechnung ersparte Risiko- und Verwaltungskosten sowie Sondertilgungsrechte korrekt eingerechnet werden müssen.
Wie läuft die Übertragung der Grundschuld bei einer Umschuldung ab?
Die bestehende Grundschuld wird per Abtretung an die neue Bank übertragen, das ist der günstigere Weg mit rund 0,2 Prozent der Grundschuldhöhe. Eine Löschung mit Neubestellung kostet spürbar mehr und ist nur nötig, wenn die neue Bank eine Abtretung ablehnt.
Was sind Bereitstellungszinsen und wann fallen sie beim Wechsel an?
Bereitstellungszinsen fallen an, wenn der Wechsel länger dauert als die bereitstellungszinsfreie Zeit des neuen Darlehens und die neue Bank für den noch nicht abgerufenen Betrag Zinsen berechnet, kursierend rund 0,25 Prozent pro Monat.
Wann kann ich meine Baufinanzierung ohne Vorfälligkeitsentschädigung umschulden?
Ohne VFE ist der Wechsel zum regulären Zinsbindungsende möglich sowie über das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB, sobald zehn Jahre seit der vollständigen Auszahlung vergangen sind und die sechsmonatige Kündigungsfrist eingehalten wird.
Was ist der Unterschied zwischen Umschuldung, Prolongation und Anschlussfinanzierung?
Prolongation ist die Verlängerung bei derselben Bank zum Zinsbindungsende, Anschlussfinanzierung der Oberbegriff für die Folgefinanzierung danach, und Umschuldung der aktive Wechsel zu einem anderen Anbieter, entweder zum Zinsbindungsende oder während der laufenden Bindung.
Weiterführend
Anschlussfinanzierung
Anschlussfinanzierung: Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen — der Überblick
Die Zinsbindung läuft aus? Was Anschlussfinanzierung bedeutet, wann Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen sinnvoll sind und wann der Wechsel sich lohnt.
Machbarkeit
Banktermin für die Baufinanzierung: Was die Bank wirklich prüft — und wie Sie sich vorbereiten
Was passiert beim Bankgespräch für die Baufinanzierung? Einkommen, Eigenkapital, Schulden, Familie — was die Bank prüft und wie man den Termin gut vorbereitet.
Kaufprozess
Immobilienkauf Schritt für Schritt: Der vollständige Ablauf bis zur Grundbuchumschreibung
Alle Stationen beim Immobilienkauf erklärt – von Eigenkapital und Banktermin über den Notartermin bis zur Grundbuchumschreibung. Mit Checkliste und typischen Fehlerquellen.