Der Brief der Bank liegt auf dem Tisch, oder er ist bislang ausgeblieben. In beiden Fällen bleiben Ihnen ab jetzt nur noch wenige Monate, um die Anschlussfinanzierung zu klären. Manche Eigentümer haben bereits ein Prolongationsangebot vor sich liegen, andere warten seit Wochen auf eine Reaktion ihrer Bank, wieder andere haben den Termin erst beim Blick in den Kalender bemerkt.
Wo Sie stehen, entscheidet, ob Prolongation, Umschuldung, Forward-Darlehen oder eine vierte, selten genannte Option zu Ihrer Lage passt, und was in den kommenden Tagen ansteht.
Das Wichtigste in Kürze
- Drei typische Situationen: Prolongationsangebot liegt vor, Bank schweigt, oder die Bindung ist bereits ausgelaufen. Jede verlangt einen anderen ersten Schritt.
- Die Bank muss Sie laut § 493 BGB spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung informieren; darauf sollten Sie sich trotzdem nicht allein verlassen.
- Neben Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen gibt es eine vierte Option: die Restschuld zum natürlichen Bindungsende ohne Vorfälligkeitsentschädigung in einer Summe abzulösen.
- Vier Kriterien reichen für eine erste, belastbare Zuordnung: Restschuld-Höhe, Vorlauf, Zinserwartung und Kapitalverfügbarkeit.
- Untätigkeit ist in dieser Phase die einzig durchgehend falsche Entscheidung.
Wo stehen Sie gerade? Drei typische Situationen
Je nachdem, ob Ihre Bank sich bereits gemeldet hat, schweigt oder der Termin einfach näherrückt, ist der sinnvolle erste Schritt ein anderer. Alle drei Situationen kommen in der Beratungspraxis regelmäßig vor, und keine davon ist ein Sonderfall.
- Situation A: Das Prolongationsangebot liegt vor. Ihre Bank ist gesetzlich verpflichtet, Sie spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung zu unterrichten und dabei den zu diesem Zeitpunkt angebotenen Sollzinssatz zu nennen (§ 493 Abs. 1 BGB) [1]. Das Angebot liegt damit vor, eine Entscheidung ist es noch nicht.
- Situation B: Die Bindung endet bald, die Bank schweigt noch. Solange die Drei-Monats-Frist nicht überschritten ist, verstößt die Bank noch gegen keine Pflicht. Das ist trotzdem der richtige Moment, selbst aktiv zu werden, statt auf Post zu warten.
- Situation C: Die Bindung ist bereits ausgelaufen, ohne dass etwas geregelt wurde. Das Darlehen läuft in diesem Fall in der Regel automatisch zum variablen Zinssatz weiter [2]. Alle vier Optionen bleiben grundsätzlich offen, allerdings mit weniger Vorlauf. Die vollständige Mechanik hinter Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen erklärt der Gesamtüberblick zur Anschlussfinanzierung.
Ihr erster Schritt hängt also nicht von den vier Optionen ab, sondern davon, in welcher dieser drei Situationen Sie gerade stecken.
Die vierte Option, die kaum jemand auf dem Schirm hat: Restschuld auf einen Schlag ablösen
Neben Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen (im Gesamtüberblick zur Anschlussfinanzierung ausführlich erklärt) gibt es eine vierte Option: die komplette Restschuld zum Ende der Zinsbindung in einer Summe zu bezahlen.
Das Ende der vereinbarten Sollzinsbindung ist der planmäßige Fälligkeitszeitpunkt des gebundenen Zinssatzes. Eine Rückzahlung zu diesem Termin ist keine vorzeitige Kündigung, deshalb fällt dafür keine Vorfälligkeitsentschädigung an [3][4]. Diese Option lohnt sich vor allem, wenn zum Bindungsende ausreichend Kapital zur Verfügung steht, etwa durch eine Erbschaft, die Auszahlung einer Lebensversicherung, einen größeren Verkaufserlös oder aufgebaute Rücklagen. Wer sein Eigenkapital für den Hauskauf frühzeitig einplant, kennt diese Logik bereits vom Kaufzeitpunkt: Auch dort schützt ausreichendes eigenes Kapital vor unnötigen Finanzierungskosten.
- Erbschaft oder Schenkung: kurzfristig verfügbares Kapital ohne neue Kreditaufnahme.
- Auszahlung einer Kapitallebensversicherung: Fälligkeitstermin fällt häufig zufällig mit dem Bindungsende zusammen.
- Verkaufserlös aus einer anderen Immobilie: ganz oder teilweise zur Ablösung der Restschuld nutzbar.
- Aufgebaute Rücklagen über die Laufzeit: relevant, wenn die Tilgung schneller lief als geplant.
Wer zum Bindungsende über ausreichend Kapital verfügt, muss nicht zwingend zwischen den drei üblichen Finanzierungswegen wählen.
Die Entscheidungs-Checkliste: welche Option zu Ihrer Situation passt
Vier Kriterien reichen für eine erste, belastbare Einordnung: Restschuld-Höhe, verbleibender Vorlauf bis zum Bindungsende, Zinserwartung und die Verfügbarkeit von Kapital.
| Ausgangslage | Tendenz-Empfehlung |
|---|---|
Kurze Restlaufzeit, ordentliches Prolongationsangebot | Prolongation naheliegend |
Größere Restschuld, spürbare Zinsdifferenz zum Markt | Umschuldung naheliegend |
Mindestens 12 Monate Vorlauf, steigende Zinserwartung | Forward-Darlehen naheliegend |
Ausreichend Kapital verfügbar, unabhängig von der Zinslage | Volltilgung naheliegend |
Die Tabelle ersetzt keine Beratung, aber sie zeigt in einer Zeile, welche Option eine erste Prüfung wert ist. Ein durchgerechnetes Beispiel zur Zinsdifferenz beim Hausbank-Angebot liefert der Beitrag zum richtigen Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung, das Rechenbeispiel zu den Wechselkosten bei einer Umschuldung steht im Gesamtüberblick zur Anschlussfinanzierung.
Ihre Tendenz ist da, jetzt zählt der Einzelfall
Die Tabelle zeigt eine erste Richtung. Ob sie in Ihrem Fall trägt, hängt von Restschuld, Bonität und Ihrer Bank ab. Das prüfen wir gemeinsam.
Meine Situation einordnen lassenWas Sie diese Woche konkret tun
Unabhängig davon, welche Option am Ende passt, sind die nächsten Schritte für alle drei Situationen aus dem ersten Abschnitt fast identisch.
- Restschuld anfordern: aktuellen Stand bei Ihrem Kreditinstitut abfragen, per Jahresmitteilung oder Online-Banking.
- Prolongationsangebot nicht sofort unterschreiben: Frist bis zur Antwort notieren, mindestens einen Vergleich abwarten.
- Ein Vergleichsangebot einholen: auch wenn Sie grundsätzlich zur Prolongation neigen.
- Bei Bindungsende in unter drei Monaten ohne Bankreaktion: aktiv nachfragen und die Drei-Monats-Pflicht aus § 493 BGB ansprechen.
Bereiten Sie das Gespräch wie beim Banktermin für die Baufinanzierung vor: mit den passenden Unterlagen und einer klaren Vorstellung, welche Option zu Ihrer Situation passt. Die einzige durchgehend falsche Entscheidung in dieser Phase ist, gar keine zu treffen.
Ihre Zinsbindung endet bald, lassen Sie die Entscheidung nicht vom Zufall abhängen
In 30 Minuten ordnen wir Ihre Situation ein: Prolongation, Umschuldung, Forward-Darlehen oder Volltilgung, und was das für Ihre Restschuld bedeutet.
Meine Situation jetzt klärenHäufige Fragen zur auslaufenden Zinsbindung
Was passiert, wenn meine Zinsbindung ausläuft und ich nichts tue?
Ohne neue Vereinbarung läuft Ihr Darlehen in der Regel automatisch zum variablen Zinssatz weiter. Die Rate kann dadurch schwanken, und Sie verlieren die Planungssicherheit der bisherigen Bindung.
Was tun, wenn die Bank sich nicht vor Ende der Zinsbindung meldet?
Selbst aktiv werden, sobald sich die Drei-Monats-Frist aus § 493 BGB nähert. Restschuld anfordern, ein Vergleichsangebot einholen und die eigene Bank direkt ansprechen, statt weiter zu warten.
Muss ich das Prolongationsangebot meiner Bank annehmen?
Nein. Sie können es prüfen, ablehnen oder verhandeln. Ein Vergleichsangebot einer anderen Bank zeigt, ob die Konditionen zu Ihrer Situation passen.
Kann ich meine Restschuld am Ende der Zinsbindung einfach auf einmal zurückzahlen?
Ja. Zum planmäßigen Ende der Sollzinsbindung ist eine vollständige Rückzahlung möglich, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
Wie finde ich meine aktuelle Restschuld heraus?
Über die jährliche Mitteilung Ihres Kreditinstituts oder das Online-Banking. Im Zweifel reicht ein kurzer Anruf bei Ihrer Bank.
Wie viel Vorlauf brauche ich, wenn die Zinsbindung in drei Monaten endet?
Drei Monate reichen noch für einen Vergleich und eine fundierte Entscheidung, sind aber knapp für ein Forward-Darlehen. Für diese Option ist deutlich mehr Vorlauf nötig.
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