Wer sein Bankdarlehen nicht auf die Fälligkeitsmitteilung des Notars abstimmt, zahlt oft wochenlang unnötige Bereitstellungszinsen für Geld, das noch gar nicht gebraucht wird. Das eigentliche Risiko nach dem Notartermin ist damit nicht, den Zahlungstermin zu verpassen, sondern die Bank zu früh in Zahlungsbereitschaft zu versetzen. Beides lässt sich vermeiden, wenn Sie wissen, wann der Kaufpreis fällig wird und wie Sie Ihre Finanzierung daran ausrichten.
Dieser Beitrag ist die Tiefen-Antwort auf genau diese Frage. Er ergänzt den Gesamtüberblick zum Ablauf eines Immobilienkaufs, der die Fälligkeit nur als einen von mehreren Schritten nennt, um die konkrete Mechanik: Welche Voraussetzungen der Notar prüft, wie lange das dauert, was bei Verzug passiert und wie Sie Ihre Bank rechtzeitig, aber nicht zu früh in Bereitschaft versetzen.
Das Wichtigste in Kürze
- Fällig wird der Kaufpreis erst mit der Fälligkeitsmitteilung des Notars, die bestätigt, dass alle vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind.
- Vier Kernvoraussetzungen sind dafür üblich: Auflassungsvormerkung eingetragen, Löschungsunterlagen für nicht übernommene Belastungen vorhanden, Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht und ggf. weitere Vertragsbedingungen.
- Zwischen Notartermin und Fälligkeitsmitteilung vergehen in der Praxis mehrere Wochen, als Orientierungswert und keine feste Frist.
- Wer die Bankfinanzierung nicht auf die Fälligkeitsmitteilung abstimmt, zahlt unnötig Bereitstellungszinsen für ein Darlehen, das zu früh abrufbereit steht.
- Wird die vereinbarte Zahlungsfrist überschritten, tritt Verzug ohne zusätzliche Mahnung ein und kostet spürbare Verzugszinsen.
Wann genau wird der Kaufpreis nach dem Notartermin fällig?
Fällig wird der Kaufpreis erst mit der Fälligkeitsmitteilung des Notars: Sie bestätigt, dass die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind [1]. Vier Bedingungen tauchen dabei in praktisch jedem Kaufvertrag auf: die Eintragung der Auflassungsvormerkung, das Vorliegen der Löschungsunterlagen für Belastungen, die nicht übernommen werden, der Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht und, je nach Objekt, weitere im Vertrag genannte Bedingungen, etwa die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft bei einer Eigentumswohnung [2].
Die Auflassungsvormerkung als Grundbuch-Sicherheit ist dabei meist die erste Bedingung, die erfüllt sein muss, weil sie vom Grundbuchamt bearbeitet werden muss und damit die längste Vorlaufzeit hat. Erst wenn der Notar alle vier Punkte selbst geprüft hat, verschickt er die Mitteilung, die die Zahlungsfrist auslöst. Bis dahin bleibt der Kaufpreis rechtlich nicht fällig, auch wenn der Vertrag bereits unterschrieben und beurkundet ist.
Für Käufer bedeutet das: Die Unterschrift beim Notar startet den Prozess, sie beendet ihn nicht. Wer glaubt, mit dem Beurkundungstermin sei die Zahlungspflicht bereits ausgelöst, unterschätzt, wie viele Stellen davor noch etwas liefern oder prüfen müssen. Das gilt auch für den Verkäufer: Er kann den Kaufpreis ebenfalls erst nach der Fälligkeitsmitteilung einfordern, nicht schon am Tag der Beurkundung.
Die Fälligkeitsvoraussetzungen im Überblick
Jede der vier Voraussetzungen hat einen eigenen Verantwortlichen und eine eigene typische Fehlerquelle, die den Ablauf verzögern kann [3]. Wer weiß, wer wofür zuständig ist, kann selbst gezielt nachfassen.
| Voraussetzung | Wer prüft/liefert | Typische Fehlerquelle |
|---|---|---|
Auflassungsvormerkung eingetragen | Grundbuchamt | Rangprobleme mit älteren Eintragungen, unvollständige Eintragung |
Löschungsunterlagen für Belastungen | Bank des Verkäufers | fehlende oder verspätete Löschungsbewilligung |
Verzicht der Gemeinde auf Vorkaufsrecht | Gemeinde | uneinheitliche Bearbeitungsdauer je Gemeinde |
Weitere Vertragsbedingungen (z. B. Verwalterzustimmung) | Hausverwaltung, Verkäufer | abgelaufene oder fehlende Verwalternachweise |
Das gemeindliche Vorkaufsrecht ist eine echte Fälligkeitsvoraussetzung, deren Fristen und Verfahren dieser Beitrag bewusst nicht vertieft, weil sie ein eigenes Thema mit eigenen Ausnahmeregeln sind. Kein Wettbewerber strukturiert diese vier Voraussetzungen als Verantwortlichkeits-Tabelle — die meisten begnügen sich mit einer reinen Aufzählung, obwohl gerade die Zuständigkeit entscheidet, wo Sie nachhaken können, wenn sich etwas verzögert.
Wie lange dauert es bis zur Fälligkeitsmitteilung?
Zwischen Notartermin und Fälligkeitsmitteilung liegen in der Praxis mehrere Wochen, als Orientierungswert und nicht als feste Frist [4]. Mehrere Quellen aus der Baufinanzierungs- und Notarpraxis nennen dabei unterschiedliche Spannen: manche sprechen von 3 bis 5 Wochen, andere von bis zu 8 Wochen [4][5]. Der Hauptgrund für die Bandbreite liegt in der Bearbeitungsdauer des Grundbuchamts bei der Auflassungsvormerkung, die je nach Auslastung stark schwanken kann.
Eine Scheingenauigkeit wäre hier unehrlich; ehrlicher ist es, die Bandbreite als das zu benennen, was sie ist: eine Orientierungsgröße, die von Grundbuchamt, Gemeinde und den beteiligten Banken abhängt. Wer diese Bandbreite kennt, plant seine Liquidität mit realistischem Puffer über den gesamten Zeitraum. Das gilt besonders für die Frage, wann das eigene Bankdarlehen bereitstehen muss, denn genau hier entsteht der teuerste Planungsfehler.
Auch innerhalb eines Bundeslands schwankt die Bearbeitungsdauer der Grundbuchämter spürbar, je nach Auslastung des zuständigen Amtsgerichts und der Vollständigkeit der eingereichten Unterlagen. Wer in einem Grundbuchbezirk mit bekannt längeren Bearbeitungszeiten kauft, sollte die obere Spanne der Wartezeit einplanen und den Notar bereits beim Beurkundungstermin aktiv nach dem realistisch erwarteten Zeitraum fragen.
Wie Sie Ihre Finanzierung auf die Fälligkeitsmitteilung abstimmen
Ein Bankdarlehen, das zu früh abrufbereit steht, kostet Bereitstellungszinsen für eine Wartezeit, die niemand bezahlen müsste. Banken gewähren üblicherweise eine bereitstellungsfreie Zeit von einigen Monaten nach der Darlehenszusage, danach fallen Bereitstellungszinsen an, branchenüblich in einer Größenordnung von rund 0,25 % pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Betrag [6]. Das ist ein Branchen-Richtwert ohne gesetzliche Bindung und variiert je nach Bank und Vertrag.
Ein Rechenbeispiel macht die Größenordnung greifbar: Bei einem noch offenen Darlehensbetrag von 300.000 € und einem angenommenen Bereitstellungszins von 0,25 % pro Monat entstehen bei zwei Monaten Verzögerung nach Ablauf der bereitstellungsfreien Zeit rund 1.500 € zusätzliche Kosten (300.000 € × 0,25 % × 2 Monate). Diese Rechnung legt ihre Annahme offen und bleibt eine nachvollziehbare Beispielkalkulation mit offengelegten Werten.
Keine der zehn in der Wettbewerbsanalyse untersuchten Seiten verzahnt die Fälligkeitsmitteilung mit der Bank-Bereitstellungslogik in dieser Tiefe. Klären Sie deshalb frühzeitig mit Ihrer Bank, wann genau die Fälligkeitsmitteilung erwartet wird, das erspart ein unnötig langes Bereithalten des Darlehens auf Vorrat. In der Praxis heißt das: Sobald der Notartermin feststeht, mit der Bank einen realistischen Abrufzeitpunkt besprechen, der sich an der typischen Wartezeit orientiert.
Dabei hilft eine konkrete Frage an die Bank mehr als eine allgemeine Ankündigung: Wie viele Wochen Vorlauf braucht die Bank, um den Betrag pünktlich zur Fälligkeitsmitteilung bereitzustellen, und ab welchem Zeitpunkt beginnt die bereitstellungsfreie Zeit zu laufen? Wer diese beiden Angaben von der Bank schriftlich bestätigt bekommt, kann den Abruf so timen, dass zwischen Bereitstellung und tatsächlichem Zahlungsbedarf nur wenige Tage liegen.
Ihre Finanzierung passend zur Fälligkeitsmitteilung timen
Wir klären mit Ihrer Bank, wann genau das Darlehen bereitstehen muss, damit die Zahlung pünktlich erfolgt und Bereitstellungszinsen ausbleiben.
Timing besprechenWas passiert bei Verzögerung oder Zahlungsverzug?
Wird die im Vertrag genannte Zahlungsfrist überschritten, tritt Verzug ohne zusätzliche Mahnung ein, wenn die Frist kalendermäßig bestimmt ist [7]. Rechtsgrundlage ist § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB: Ist im Kaufvertrag ein konkretes Datum oder eine berechenbare Frist ab Zugang der Fälligkeitsmitteilung vereinbart, braucht es keine gesonderte Mahnung mehr, damit der Verzug beginnt. Der Verzugszinssatz für Verbraucher liegt nach § 288 Abs. 1 BGB bei 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz; zum 01.07.2026 lag der Basiszinssatz der Deutschen Bundesbank bei 1,52 %, woraus sich ein Verzugszinssatz von rund 6,52 % p. a. ergibt [8].
Ein zweiter, oft übersehener Punkt betrifft den Zeitpunkt, ab dem der Verzug beginnt: Die Fälligkeitsmitteilung muss dem Käufer tatsächlich zugehen, § 130 BGB. Der bloße Versand genügt nicht als Nachweis, wie das Landgericht München I in einem Urteil vom 03.03.2025 (Az. 22 O 11152/24) entschieden hat [9]. Wenn strittig ist, ob und wann die Mitteilung angekommen ist, trägt in der Regel der Verkäufer die Nachweislast für den Zugang.
- Versandart: Fälligkeitsmitteilungen möglichst per Einschreiben oder mit Empfangsbestätigung versenden lassen.
- Datum notieren: Eingangsdatum beim Käufer schriftlich festhalten, auch bei E-Mail-Zustellung.
- Bei Zweifeln nachfragen: Käufer sollten beim Notar aktiv nach dem genauen Versanddatum fragen, wenn die erwartete Frist verstreicht.
Verzögerungen auf der eigenen Seite sind damit teurer, als sie zunächst aussehen. Ein Zugangsnachweis schützt in einem Streitfall beide Seiten gleichermaßen: den Verkäufer, weil er den Verzugsbeginn belegen kann, und den Käufer, weil unklare Zustellung nicht automatisch zu seinen Lasten geht.
Was keine Fälligkeitsvoraussetzung ist – und wo die Prüfung des Notars endet
Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts ist ausdrücklich keine Fälligkeitsvoraussetzung, ein verbreiteter Irrtum unter Käufern [10]. Der Notar prüft die vier zuvor genannten Bedingungen, nicht aber, ob die Grunderwerbsteuer bereits vollständig veranlagt und bescheinigt wurde. Wer also auf dieses Dokument wartet, bevor er mit der Zahlung rechnet, wartet auf etwas, das für die Fälligkeit selbst gar nicht gebraucht wird.
Das gemeindliche Vorkaufsrecht dagegen ist eine echte Fälligkeitsvoraussetzung. Dieser Beitrag benennt sie nur, ohne Fristen und Verfahren im Detail zu behandeln: Sobald der separate Beitrag zum gemeindlichen Vorkaufsrecht veröffentlicht ist, vertieft er genau diesen Punkt. Wer diese Grenze kennt, fragt beim Notar gezielt nach dem aktuellen Stand der Prüfung — ein Dokument dazu spielt im Fälligkeitsprozess ohnehin keine Rolle.
Diese Trennschärfe hilft auch beim Blick auf andere Krisenszenarien im Kaufprozess: Nicht jede Verzögerung nach dem Notartermin hat mit der Fälligkeitsmitteilung selbst zu tun. Manche Verzögerungen entstehen erst danach, etwa wenn sich die eigene Finanzierung noch einmal ändert. Das bleibt hier bewusst ausgeklammert und ist Gegenstand eines eigenen Beitrags zu diesem Krisenszenario.
Für die eigene Planung reicht an dieser Stelle ein einfacher Merksatz: Der Notar prüft, was im Vertrag als Voraussetzung genannt ist, nicht mehr und nicht weniger. Steuerliche Fragen, allgemeine Bonitätsprüfungen oder spätere Streitigkeiten über den Zustand der Immobilie berühren die Fälligkeit selbst nicht. Wer diesen Rahmen kennt, kann Nachfragen beim Notar gezielt auf die vier genannten Voraussetzungen richten, anstelle einer pauschalen Frage nach dem „Stand der Dinge".
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Ob Notartermin bevorsteht oder die Fälligkeitsmitteilung bereits da ist: Wir sortieren mit Ihnen, was jetzt an der Bankseite zu klären ist.
Erstgespräch vereinbarenHäufige Fragen zur Kaufpreisfälligkeit
Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung?
In der Praxis vergehen mehrere Wochen zwischen Notartermin und Fälligkeitsmitteilung, je nach Quelle zwischen 3 und 8 Wochen. Die Bearbeitungsdauer des Grundbuchamts bei der Auflassungsvormerkung ist dabei meist der größere Zeitfaktor gegenüber den übrigen drei Voraussetzungen.
Was passiert, wenn ich die Zahlungsfrist überschreite?
Bei einer kalendermäßig bestimmten Frist tritt Verzug ohne weitere Mahnung ein. Der Verzugszinssatz liegt für Verbraucher nach § 288 Abs. 1 BGB bei 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz, zum 01.07.2026 rund 6,52 % p. a.
Ist die Fälligkeitsmitteilung dasselbe wie die Auflassungsvormerkung?
Nein. Die Auflassungsvormerkung ist eine der vier Fälligkeitsvoraussetzungen und wird vom Grundbuchamt eingetragen. Die Fälligkeitsmitteilung ist das Dokument des Notars, das erst verschickt wird, wenn alle vier Voraussetzungen erfüllt sind.
Was ist keine Fälligkeitsvoraussetzung?
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts ist ausdrücklich keine Fälligkeitsvoraussetzung. Der Notar prüft sie nicht, bevor er die Fälligkeitsmitteilung verschickt.
Muss ich zahlen, sobald die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet?
Der Verzicht der Gemeinde ist eine von vier Voraussetzungen. Erst wenn zusätzlich die Auflassungsvormerkung eingetragen ist und alle Löschungsunterlagen vorliegen, verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung.
Wie vermeide ich unnötige Bereitstellungszinsen?
Indem Sie mit Ihrer Bank frühzeitig einen realistischen Abrufzeitpunkt besprechen, der sich an der typischen Wartezeit bis zur Fälligkeitsmitteilung orientiert.
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